كيف تبيع منزل في سويسرا

تخطط لبيع منزل في سويسرا؟ يشرح هذا الدليل كيفية القيام بذلك وما يجب القيام به من أجل تعظيم فرصك في البيع بسعر جيد.

يمتلك أكثر من 40٪ من سكان سويسرا منازلهم الخاصة ، بما في ذلك الكثير من المغتربين الذين انتقلوا إلى سويسرا . إذا كنت مالك عقار في سويسرا وترغب في البيع ، ربما بسبب الانتقال أو لأن أسعار المنازل مرتفعة ، فإليك ما تحتاج إلى معرفته.

سوق الإسكان في سويسرا

تتمتع سويسرا بمستويات ملكية مساكن أقل من العديد من البلدان الأخرى. وفقًا لإحصاءات الاتحاد الأوروبي في عام 2018 ، كان حوالي 42٪ من المنازل السويسرية مملوكًا. هذا مقارنة بمتوسط ​​الاتحاد الأوروبي الذي يقارب 70٪.

تنمو أسعار المنازل في سويسرا حاليًا بشكل مطرد على أساس سنوي ، مع زيادة سنوية قدرها 4.4٪ مُقاسة في ديسمبر 2020. تختلف الأسعار اختلافًا كبيرًا عبر الكانتونات والبلديات السويسرية. جنيف هي أغلى منطقة للعقارات في سويسرا ، في حين أن La Chaux-de-Fonds هي الأرخص.

ماذا تفعل قبل بيع منزلك في سويسرا

المتطلبات القانونية

وفقًا لقانون الالتزامات السويسري ، يجب على البائع الإعلان عن أي عيوب تؤثر على قيمة العقار. قد يؤدي عدم القيام بذلك إلى مطالبة تعويض ضخمة. لذلك ، من المفيد الحصول على تقييم للمنزل من قبل مساح قبل طرحه في السوق. يشكل هذا عادةً جزءًا من تقييم التقييم إذا حصلت على تقييم احترافي للعقار.

بخلاف ذلك ، يجب تفصيل أي التزامات قانونية نيابة عن البائع في عقد البيع. عادة في معاملات الإسكان السويسرية ، لا يتحمل البائع أي التزامات عن العقار بمجرد إتمام البيع ، بخلاف المسؤولية عن العيوب غير المصرح بها.

ستحتاج إلى تعيين كاتب عدل سويسري للتصرف نيابة عنك عندما تبيع منزلًا في سويسرا. ومع ذلك ، هذا ليس ضروريًا حتى نقطة البيع.

إجراء تحسينات عامة

لست ملزمًا قانونًا بإجراء إصلاحات عامة أو تجديدات على الممتلكات السويسرية قبل بيعها. ومع ذلك ، يمكن أن تكون هذه فكرة جيدة إذا كنت ترغب في زيادة قيمة العقار.

إذا كنت تبيع منزلك بهدف تحقيق ربح ، فقد تكون فكرة النظر في تكاليف تحسين المكان مقابل المكاسب التي من المحتمل أن تحققها من حيث السعر المطلوب.

سواء قررت القيام بأي عمل احترافي على الممتلكات الخاصة بك أم لا قبل طرحها في السوق ، فإن الأمر يستحق دائمًا إعطائها مظهرًا عامًا نظيفًا ومرتبًا قبل التقاط صور المبيعات. على سبيل المثال ، تأكد من أن أي حدائق متصلة بالممتلكات تبدو جميلة ، مما يمنح إطارات النوافذ لمسة من الطلاء إذا كانت تبدو متقنة ، أو إصلاح أي دولاب أو مفصلات خزانة ملابس.

الحصول على شهادة أداء الطاقة

الشهادة السويسرية لأداء الطاقة للمنازل هي شهادة الطاقة الكانتونية للمباني (CECB ؛ GEAK باللغة الألمانية). يوضح هذا مدى كفاءة منزلك في استخدام الطاقة ، حيث يتم ترتيبه على مقياس من A (عالي الكفاءة) إلى G (كفاءة منخفضة).

CECB متاح لجميع المباني في سويسرا. في بعض المناطق ، مثل كانتون فود ، أصبح إلزاميًا الآن. تتمثل فائدة الحصول على CECB في أنه يوفر للبائع مزيدًا من الشفافية في معاملة المبيعات. يعني تصنيف CECB الجيد سعر طلب أفضل ، في حين أن التصنيف الضعيف يمنح البائع فرصة لإجراء تحسينات على الطاقة قبل طرح المنزل في السوق.

يمكنك العثور على مزيد من المعلومات حول CECB ، بما في ذلك كيفية الحصول على واحدة ، على الموقع الرسمي .

الحصول على قيمة الممتلكات الخاصة بك في سويسرا

قبل أن تتمكن من البيع ، ستحتاج إلى تحديد سعر طلب واقعي لمنزلك السويسري. هذا يعني الحصول على قيمة الممتلكات بدقة. هناك طريقتان أساسيتان للقيام بذلك:

• استخدام أداة التقييم عبر الإنترنت: هناك الكثير من هذه الأدوات المتاحة ، مثل أداة RealAdvisor . عادةً ما تكون مجانية وسهلة الاستخدام وتتطلب بعض التفاصيل الأساسية مثل العنوان وحجم العقار والعمر.
• الحصول على خبير عقاري لتقييم منزلك: هؤلاء عادة ما يكونون متخصصين في الصناعة يقومون بإجراء تحليل متعمق باستخدام إحدى طرق تقييم الصناعة. على سبيل المثال ، القيمة السوقية أو قيمة الأصول الحقيقية أو طريقة المتعة. سيعطيك هذا تحليلاً أكثر تفصيلاً للقيمة الحالية لمنزلك ، على الرغم من أنه سيتعين عليك دفع رسوم (بشكل عام حوالي 1000 فرنك سويسري).

تحديد السعر

سوف تحتاج إلى تحديد سعر الطلب الأولي لمنزلك بناءً على قيمته. اعتمادًا على سوق الإسكان في ذلك الوقت ، قد تقرر الذهاب أعلى أو أقل قليلاً من القيمة الحالية. ضع في اعتبارك أن تحديد السعر مرتفعًا جدًا قد يؤدي إلى تأخير البيع ؛ في حين أن ضبطه على مستوى منخفض جدًا يمكن أن يؤدي إلى خسارة المال.

إذا طلبت مشورة خبير عند تقييم منزلك ، فسيكون قادرًا على إرشادك بشأن سعر بيع أولي جيد. ومع ذلك ، إذا قررت القيام بذلك بمفردك باستخدام أدوات عبر الإنترنت ، فمن المفيد إجراء بحث إضافي في السوق ومقارنة العقارات الأخرى في المنطقة.

تشمل العوامل التي يمكن أن تؤثر على قيمة العقار وسعر البيع ما يلي:

• المنطقة ، حيث تختلف أسعار العقارات اختلافًا كبيرًا بين الكانتونات والبلديات السويسرية
• الموقع من حيث ما إذا كان في منطقة حضرية أو ريفية ، والقرب من المرافق المحلية ، ومدى جاذبية المنظر
• نوع الملكية
• عمر وحجم العقار
• ما حالة المبنى
• ما مدى كفاءة المبنى في استخدام الطاقة

كيف تبيع منزلك في سويسرا

بيع منزل في سويسرا عن طريق وكيل عقارات أو سمسار عقارات

يختار العديد من الأشخاص الاستعانة بوكيل عقاري عندما يبيعون منزلًا في سويسرا. سيتصرف سماسرة العقارات السويسريون نيابة عنك أثناء عملية البيع ، والتي تشمل إعداد مستند بيع العقار ، والإعلان عن منزلك من خلال قنوات مختلفة ، والتعامل مع العروض. سيقوم البعض أيضًا بأداء مهام إضافية مثل التعامل مع كاتب العدل في العقد وفرز نقل الرهن إذا لزم الأمر.

الفائدة الرئيسية من استخدام وكيل عقارات عند بيع منزل سويسري هي أنهم يقومون بكل الأعمال نيابة عنك ، مما يوفر عليك الكثير من الوقت والجهد. ومع ذلك ، فإن العيب هو التكلفة. تبلغ رسوم سمسار العقارات النموذجية حوالي 2-3٪ من سعر البيع. حتى إذا كنت تستخدم سمسار عقارات ثم وجدت مشترًا بنفسك ، فسيتعين عليك دفع رسوم تبلغ حوالي 0.5٪ من سعر البيع.

إذا قررت استخدام وكيل عقارات ، فيمكنك العثور على وكيل تم التحقق منه من خلال Swiss Real Estate Association ( SVIT ) أو الاتحاد السويسري لمتخصصي العقارات ( USPI Suisse ).

بيع منزل في سويسرا عبر موقع عقاري

هناك طريقة أخرى لبيع الممتلكات الخاصة بك في سويسرا وهي من خلال موقع الويب الخاص بالعقار. أصبحت هذه المواقع أكثر شهرة في عصر الإنترنت. إنها أبسط وأرخص من استخدام سمسار عقارات. لكن ضع في اعتبارك أن خدماتهم لا تمتد إلا إلى الإعلان عن منزلك ، لذا سيتعين عليك الاهتمام بكل شيء آخر.

أشهر بوابات العقارات على الإنترنت في سويسرا تشمل Homegate و ImmoScout 24 . يمكنك البحث عن بوابات العقارات الرئيسية ومقارنتها على موقع Comparis.ch . تعتبر رسوم الإعلان بشكل عام أرخص بكثير من استخدام وكلاء العقارات وستعتمد على تفاصيل إعلانك.

بيع منزل في سويسرا عن طريق الإعلانات الخاصة

لا يوجد أيضًا ما يمنعك من بيع العقارات في سويسرا من خلال الإعلانات التي يتم نشرها في الصحف أو مجلات العقارات. عادة ما تحتاج إلى إنشاء الإعلان بنفسك. لا تنس أنك ستظل بحاجة إلى توظيف كاتب عدل للتعامل مع الجوانب القانونية لبيع العقار بمجرد العثور على مشترٍ.

طرح منزلك في السوق في سويسرا

بغض النظر عن القناة التي قررت استخدامها لمحاولة بيع منزلك السويسري ، فمن الجيد إنتاج مستند مبيعات شامل للمساعدة في فرصك في البيع. السمسار الخاص بك يعتني بهذا إذا كنت تستخدم واحدًا ؛ خلاف ذلك ، يمكنك تجميع واحدة معًا بنفسك.

يجب أن يتضمن ملف المبيعات الجيد للعقار السويسري ما يلي:

• صور جيدة النوعية من الداخل والخارج للممتلكات وكذلك للمنطقة المحيطة مباشرة
• مخطط الطابق للممتلكات الذي يعرض تخطيط المبنى على نطاق واسع
• وصف موجز للممتلكات
• وصف تفصيلي للمنطقة المحلية، بما في ذلك المعلومات مثل وسائل المواصلات ، خدمات مثل المدارس و مرافق الرعاية الصحية ، ومرافق التسوق
• خريطة الموقع
• خطة المنطقة

التعاقد مع كاتب عدل عند بيع العقارات السويسرية

ستحتاج إلى العثور على كاتب عدل للتصرف نيابة عنك عندما تبيع منزلًا في سويسرا. لا يشارك الموثقون إلا في الترتيبات التعاقدية بمجرد العثور على المشتري. ومع ذلك ، يجدر النظر في ترتيب هذا مبكرًا.

تختلف عملية التعامل مع الموثقين عبر الكانتونات المختلفة في سويسرا . بعض الكانتونات مثل زيورخ لديها كتاب عدل يتم تعيينهم من خلال السلطة المحلية. في كانتونات أخرى ، مثل برن أو جنيف ، يعمل كتاب العدل بشكل خاص. أنت مسؤول عن العثور على الخاص بك. تعمل بعض الكانتونات بنظام هجين (على سبيل المثال ، لوسيرن). يجب عليك الاتصال بسلطة الكانتونات المحلية لمعرفة الإجراءات الخاصة بمنطقتك.

كاتب العدل السويسري الخاص بك هو المسؤول عن صياغة عقد البيع الذي يجب أن يوقعه كلا الطرفين. سيكونون مسؤولين أيضًا عن الاهتمام بأي خطابات نوايا أو اتفاقيات أولية ، بالإضافة إلى إيداع سند الملكية في السجل العقاري.

مشاهدة العقارات في سويسرا

بمجرد طرح عقارك السويسري في السوق ، يمكنك توقع استضافة مشاهد من المشترين المحتملين. إذا استأجرت سمسار عقارات للعمل نيابة عنك ، فمن المحتمل أن يتولى هذا الأمر. يمكنك أن تكون حاضرًا في العروض إذا كنت تفضل ذلك – وقد ترغب في ذلك إذا كنت تعيش في مكان الإقامة – ولكن يمكنك أيضًا اختيار تسليم مجموعة من المفاتيح للوكيل والسماح له بالعناية بها.

إذا كنت لا تستخدم وكيل عقارات أو شخصًا يتصرف نيابة عنك ، فسيتعين عليك الترتيب لمقابلة المشترين المهتمين في العقار بنفسك.

قد يكون لديك العديد من المشاهدات إذا ثبت أن العقار مطلوب. قد يرغب بعض الأشخاص أيضًا في إلقاء نظرة ثانية حولهم. لهذا السبب ، من الحكمة التخطيط مسبقًا وترك الكثير من وقت الفراغ في دفتر يومياتك ما لم يكن سمسار عقارات يعتني بكل شيء.

بعض النصائح لزيادة فرص البيع السلس لمنزلك السويسري:

• تأكد من نظافة المكان وترتيبه ورائحته طيبة قبل المشاهدة.
• كن مستعدًا للإجابة على الأسئلة المتعلقة بالممتلكات (على سبيل المثال ، ما هي مستويات الضوضاء أو جودة المياه).
• احصل على شهادة الطاقة الخاصة بك لتسليمها إذا كان لديك واحدة.
• اذكر أي مشاكل محتملة مقدمًا. يقدر المشترون عمومًا الصدق وهذا يتجنب العقبات لاحقًا.
• لديك بعض الأسئلة لطرحها. قد يساعد ذلك في تحديد مدى جدية المشاهدين في الشراء وقد يساعدك في تحديد ما إذا كنت ستنتهي مع العديد من المشترين المهتمين.

قبول عرض عند بيع منزلك في سويسرا

المرحلة التالية ، إذا نجحت في الحصول على مشاهدات وجذب المشترين المهتمين ، هي قبول عرض على منزلك رسميًا.

غالبًا ما يكون هذا المبلغ أقل قليلاً من سعر الطلب الأولي ، خاصةً إذا كان لديك مزايد واحد فقط. في هذه الحالة ، يمكنك إما القبول أو الدخول في مفاوضات لمحاولة الحصول على سعر أفضل.

إذا كان لديك عدة مزايدين ، فيمكنك بدء عملية المزايدة حيث تقوم بدعوة جميع الأطراف لتقديم عطاء مختوم بحلول تاريخ محدد. الشيء الأساسي الذي يجب تذكره هو أنه لا يوجد أي من الطرفين مرتبط بأي اتفاق حتى يتم توقيع العقد. هذا يعني أنه يمكنك قبول عرض من شخص ما ثم تغيير رأيك إذا قدم شخص آخر عرضًا أفضل في وقت متأخر (على الرغم من أنه يمكن اعتبار ذلك آداب سيئة). ومع ذلك ، فهذا يعني أيضًا أن المشتري يمكنه فعل الشيء نفسه معك والانسحاب في اللحظة الأخيرة.

عادة ما تتم عملية تقديم العطاءات والقبول / التفاوض كتابيًا ، إما من خلال أصحاب العقارات أو مباشرة بين الطرفين. إذا كان المشتري المحتمل يخطط للحصول على قرض عقاري سويسري ، فيمكنك أيضًا طلب خطاب تأكيد من البنك أو مزود الرهن العقاري.

بمجرد قبولك للعرض النهائي ، سيدفع المشتري عادةً وديعة. هذا مبلغ ثابت متفق عليه يظهر التزامهم بالبيع. لا يزال بإمكان المشترين التراجع عن عملية البيع بشكل قانوني بعد إجراء الإيداع ، لكنهم سيفقدون الوديعة عادةً ما لم يتمكنوا من إثبات فشل البيع بسبب ظروف خارجة عن إرادتهم.

لتجنب أي نزاعات ، عادةً ما يتم التعامل مع أموال الإيداع بواسطة أحد الموثقين المشاركين في المعاملة ويتم الاحتفاظ بها في حساب الضمان حتى يتم توقيع العقود.

تبادل العقود وإتمام البيع

عادة ما يقوم كاتب العدل الذي يمثل البائع بصياغة العقد. هذا معيار وفقًا للقوانين السويسرية ولكن يمكن أن يتضمن أحكامًا إضافية تتعلق بالبيع إذا كنت ترغب في تضمين أي شيء.

سيتم قراءة العقد والتوقيع عليه من قبل الطرفين بمجرد اتفاق الجميع على جميع النقاط. يتم التوقيع عادة بحضور كاتب عدل للمصادقة عليه.

غالبًا ما تتم كتابة العقود باللغة المحلية للكانتون السويسري ما لم تشترط كتابة الأشياء بلغة أخرى ، الأمر الذي يتطلب عادةً تكاليف إضافية. إذا كان العقد بلغة لا تتقنها ، فقد ترغب في فحصها من قبل محامٍ يعمل بلغتك الأم أو مترجم رسمي. مرة أخرى ، سيؤدي ذلك إلى تحمل تكاليف.

بمجرد صياغة العقد والاتفاق عليه وتوقيعه من قبل الطرفين ، يعتبر البيع مكتملاً.

بعد بيع منزلك في سويسرا

بعد توقيع العقد ، يحتاج المشتري بعد ذلك إلى دفع باقي المبلغ المستحق ويجب على كاتب العدل الخاص بك تحويل مبلغ الإيداع إلى حسابك ، مطروحًا منه الرسوم.

سوف تحتاج إلى تسوية أي رسوم معلقة مع أصحاب العقارات والمحامين وأي مهنيين آخرين استخدمتهم بالإضافة إلى دفع أي ضريبة مستحقة على العقار بسبب البيع. قد يشمل ذلك ضريبة الأرباح العقارية.

الشيء الآخر الذي يحتاج إلى الفرز هو أي رهن عقاري معلق على العقار. يمكنك إما ترتيب سداد هذا المبلغ مع مزود الرهن العقاري الخاص بك أو الاتفاق مع المشتري على تحويله إليهم.

تكاليف بيع منزل في سويسرا

وفقًا لـ Global Property Guide ، يدفع البائع رسومًا تتراوح بين 3.23٪ و 5.38٪ من سعر بيع العقار. وتشمل هذه بشكل عام:

رسوم التوثيق ، وعادة ما تصل إلى 1٪ من سعر البيع
الضرائب ، بما في ذلك ضريبة الأرباح العقارية وضريبة نقل العقارات. هذه تختلف باختلاف الكانتونات. على سبيل المثال ، تم إلغاء ضريبة التحويل في زيورخ ولكنها تقف حاليًا عند حوالي 3.3٪ من سعر البيع في ولاية فود.
رسوم السمسار ، والتي يمكن أن تتراوح بين 2-3٪ من سعر البيع إذا كنت تستخدم واحدًا
رسوم تسجيل السند تتراوح عادة بين 1 – 1.5٪ من سعر البيع

الانتقال من ممتلكاتك السويسرية

سيكون لديك تاريخ متفق عليه للانتقال من منزل في سويسرا ، وهو عادةً التاريخ الذي تتم فيه عملية البيع ما لم توافق على المغادرة في وقت لاحق.

عندما تغادر ، لا تنس الاتصال بجميع مزودي الخدمات السويسريين وإخبارهم أنك لم تعد مسؤولاً عن العقار. يجب أن تأخذ وتقدم القراءات النهائية للمرافق مثل الغاز والكهرباء.

يجب عليك أيضًا إبلاغ السلطة المحلية وأمثال البنك الذي تتعامل معه في سويسرا بتغيير عنوانك ، إذا كنت تعيش في العقار قبل بيعه.

إهداء منزل في سويسرا

يمكنك نقل منزل في سويسرا إلى أقارب مثل الزوج أو الأبناء أو الأحفاد. ومع ذلك ، سيتعين على المستلم الإعلان عن الهدية في الإقرار الضريبي السويسري ، وغالبًا ما يتعين عليه دفع ضريبة الهدية. يُفرض هذا على الكانتونات وليس على المستوى الفيدرالي.

تختلف معدلات ضريبة الهدايا اختلافًا كبيرًا عبر الكانتونات السويسرية. يمكنك العثور على معلومات عن كانتونك على موقع الحكومة السويسرية .