شراء منزل في سويسرا: كل ماتريد معرفته عن شراء

احصل على معلومات حول العقارات في سويسرا وكيفية شراء منزل ، من القواعد المتعلقة بالملكية الأجنبية إلى عملية شراء المنازل في سويسرا.

يمكن أن يكون سوق الإسكان السويسري مصدر إرباك كبير للمغتربين الذين ينتقلون إلى سويسرا. تختلف أسعار المنازل بشكل كبير من منطقة إلى أخرى والقواعد المتعلقة بالملكية الأجنبية والرهون العقارية السويسرية يمكن أن تزعج أي شخص. في هذا الدليل ، نوضح كيف يمكنك شراء العقارات كمغترب في سويسرا.

تملك المنازل في سويسرا

تعد مستويات ملكية المنازل في سويسرا من بين أدنى المستويات في العالم ، حيث تم قياسها عند 37.4٪ من السكان في عام 2016. والأرقام هي الأدنى في بازل (16٪) وجنيف (18.3٪). يرتفع هذا الرقم إلى ما يقرب من الثلث في زيورخ.

من المرجح أن يمتلك المقيمون السويسريون الأكبر سنًا منازلهم. 47.5٪ ممن تزيد أعمارهم عن 65 عامًا يمتلكون منازل مقارنة بـ 26.1٪ فقط ممن تتراوح أعمارهم بين 25-65 عامًا. يعيش غالبية أصحاب المنازل في مجتمعات ريفية أكثر. والأسباب لذلك عديدة: من النمو السكاني في المدن التي تضغط على مخزون المساكن إلى ارتفاع الأسعار والبيروقراطية التي تؤخر شراء العقارات.

أدى التضخم الكبير في أسعار المنازل في سويسرا إلى قيام البنك الوطني السويسري بإدخال لوائح جديدة لخفض ديون الرهن العقاري للأسر. تسببت هذه الخطوة في انخفاض أسعار المنازل في سويسرا في عام 2017.

أسعار المساكن في سويسرا

شهدت أسعار المنازل في سويسرا نموًا مطردًا منذ أبريل 2019 تقريبًا وشهدت زيادة سنوية بنسبة 2.1٪ في سبتمبر 2020. جاء ذلك بعد انخفاض في عام 2017 عندما انخفضت أسعار الشراء لأول مرة منذ أكثر من 15 عامًا.

ارتفعت أسعار المنازل السويسرية بين عامي 2000 و 2016 بنسبة ملحوظة بلغت 80.5٪ ، وهو الاتجاه الذي دفع البنك الوطني السويسري إلى فرض معايير إقراض أكثر صرامة والتخلي عن سقفه مقابل اليورو في محاولة لتقليل طلب المستثمرين.

تُظهر البيانات الحديثة أنه اعتبارًا من ديسمبر 2020 ، كان متوسط ​​سعر الطلب للمتر المربع لشراء شقة في وسط المدينة هو 12938 فرنكًا سويسريًا في زيورخ ، و 13426 فرنكًا سويسريًا في جنيف ، و 13967 فرنكًا سويسريًا في لوزان .

هل يحق للاجانب أن يشترون العقارات في سويسرا؟

تفرض سويسرا قيودًا صارمة على شراء الأجانب للعقارات ، لذلك بناءً على خلفيتك ، قد تجد أن خياراتك محدودة. يمكنك شراء عقار في سويسرا إذا كنت:

• مواطن من الاتحاد الأوروبي أو الرابطة الأوروبية للتجارة الحرة مع تصريح إقامة سويسري ويقيم في سويسرا
• عقد السويسري C تصريح .

في كلتا الحالتين ، لديك نفس الحقوق التي يتمتع بها المواطن السويسري لشراء العقارات. يمكنك شراء عقارات استثمارية أو منازل للعطلات أو مباني تجارية بالإضافة إلى مسكن رئيسي. إذا كنت تحمل تصريحًا سويسريًا B ، فيمكنك أيضًا شراء عقار ، ولكن للعيش فيه فقط.

قد لا يُسمح للأشخاص خارج هذه الفئات ، مثل الأجانب غير المقيمين ، والمقيمين الأجانب الذين ليس لديهم تصريح عمل سويسري (بما في ذلك أولئك الذين يعملون في البعثات الدبلوماسية ، ووكالات الأمم المتحدة ، و CERN) ، أو العمال الحاصلين على تصاريح عمل قصيرة الأجل أو موسمية ، شراء الممتلكات أو قد تضطر إلى التقدم للحصول على ترخيص للشراء.

اعلم أن معايير الترخيص تختلف من كانتون إلى كانتون. يفضل عادة المتقدمين الذين يشترون مسكنًا أساسيًا استقروا في الكانتون لمدة خمس سنوات أو أكثر. هناك عدد من الاستشاريين القادرين على مساعدتك في فهم عملية شراء العقارات السويسرية ، مثل Cosmos Value .

الحياة كعامل حدودي: العمل في سويسرا والعيش في مكان آخر

سويسرا بلد صغير. العديد من مدنها الرئيسية ، بما في ذلك جنيف وبازل ، قريبة بما يكفي من الحدود بحيث يمكن العيش في بلد مجاور أثناء العمل في سويسرا.

عادة ما تكون أسعار العقارات أرخص عبر الحدود. إذا كان تصريح العمل الخاص بك يسمح بذلك ، فقد ترغب في التفكير في أن تصبح عاملًا حدوديًا وشراء عقار في فرنسا أو الحصول على عقار ووظيفة ألمانية في سويسرا.

تكاليف شراء عقار في سويسرا

على الرغم من ارتفاع تكاليف العقارات الفعلية ، إلا أن سويسرا هي واحدة من أرخص الأماكن في أوروبا لشراء العقارات من حيث تكاليف المعاملات. وفقًا لـ Global Property Guide ، تتراوح التكاليف الإجمالية التي يدفعها المشتري عادةً ما بين 0.25 – 3.55٪ من التكلفة الإجمالية للعقار. يدفع البائع ما بين 3.23 – 5.38٪.

تشمل تكاليف المشتري ما يلي:

• ضريبة نقل العقارات والتي تتراوح بين 0.2٪ و 3.3٪
• رسوم التسجيل – 0.15٪
• رسوم كاتب العدل – 0.1٪

كيفية العثور على عقار للشراء في سويسرا

كما هو الحال في العديد من البلدان الأخرى ، فإن معظم العقارات السويسرية موجودة على الإنترنت من خلال وكلاء العقارات وبوابات العقارات. قوائم العقارات موجودة أيضًا في جميع الصحف الرئيسية وأوراق الملكية المتخصصة. تتوفر هذه عادةً من وكلاء العقارات وفي مراكز التسوق مجانًا.

إن المنافسة الشديدة على تأجير العقارات في المدن الرئيسية في سويسرا تعني أن بعض الشقق ربما تم تأجيرها بالفعل بحلول الوقت الذي تراها مدرجًا فيه.

من حيث البيع والشراء ، تميل مبيعات العقارات إلى التحرك ببطء ، لكن المعرفة المحلية تظل ميزة. سجل مع وكيل محلي مع إمكانية الوصول إلى العقارات خارج السوق.

أشهر مواقع بيع العقارات والشقق في سويسرا

• Homegate
• ImmoStreet
• ImmoScout24
• UMS Temporary Housing

ابحث عن وكالة عقارات في سويسرا

• جمعية العقارات السويسرية (SVIT)
• الاتحاد السويسري لمحترفي العقارات (USPI) (بالفرنسية فقط). نشط فقط في منطقة روماند السويسرية. قم بزيارة المواقع الإقليمية للحصول على قائمة الأعضاء المحليين.

وكالات عقارية كبيرة في سويسرا

• Privera
• Wincasa
• SPG (in French only)
• Moser Vernet & CIE
• Naef (in French only)

لوائح تقسيم المناطق في سويسرا صارمة. في حين أن العقارات الموجودة على الأراضي الزراعية (بيوت المزارع ، على سبيل المثال) يمكن شراؤها واستخدامها من قبل أشخاص ليسوا عمال زراعيين ، فقد تكون هناك قيود صارمة على الإنشاءات الجديدة أو التوسعات أو حتى إصلاحات المباني غير المطلوبة للأعمال الزراعية.

كيفية شراء العقارات في سويسرا

بعد العثور على منزلك الجديد ، لا يزال يتعين عليك تقديم عرض ، والعثور على رهن عقاري ، والاتفاق على البيع ، وتوقيع عقد.

هذه ليست عملية تتحرك بسرعة. في سويسرا ، من الشائع أن تستمر العملية ثلاثة أشهر أو أكثر. عند شراء منزل ، يجب أن تخصص 5٪ من سعر الشراء للرسوم والتكاليف ، بما في ذلك ضريبة نقل الملكية – والتي يمكن أن تصل إلى 3٪ في بعض المناطق.

اختيار عقار في سويسرا

في سويسرا ، من غير المألوف طلب إجراء مسح احترافي للعقار. قد يأخذ البناة طلبًا لإجراء مسح كتعليق سلبي على جودة عملهم. ومع ذلك ، نظرًا لأن البائع غير مطالب بإخطارك بأي مشكلات ، فقد يمنحك الاستبيان تحذيرًا مسبقًا من المشكلات الخطيرة ، خاصةً مع العقارات القديمة.

يمكنك العثور على مجموعة متنوعة من أنواع العقارات في سويسرا ، من المنازل المنفصلة الكبيرة إلى الشقق الموجودة في كتل مجمعة. تطبق Minergie معيار الاستدامة وكفاءة الطاقة في المنازل المبنية حديثًا ، مع ما بين 10-25 ٪ من المباني الجديدة المعتمدة من Minergie في السنوات العشرين الماضية ، اعتمادًا على المنطقة.

قد تكون على دراية بدفع رسوم خدمة لصيانة المناطق المشتركة إذا كنت تعيش في شقة. ومع ذلك ، في سويسرا ، من المحتمل أن تأتي المنازل المنفصلة برسوم خدمة سنوية لصيانة المناطق المشتركة مثل مواقف السيارات أو أرصفة القوارب أو الطرق الخاصة. بالنسبة للشقق ، يمكن أن تكون التكلفة حوالي 1٪ من سعر الشراء كل عام.

تختلف ضرائب الملكية المحلية في سويسرا بشكل كبير من بلدية إلى أخرى وكذلك من كانتون إلى كانتون. اسأل عن مستوى الضرائب عند التسوق لشراء العقارات.

الحصول على قرض عقاري في سويسرا

قبل تقديم عرض ، يجب عليك التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري من أحد البنوك. يمكن ترتيب الرهون العقارية مباشرة مع المقرضين ، ولكن أيضًا مع وسيط الرهن العقاري الذي يوفر التفاوض بين البائع والمقرض ، وعند الاقتضاء ، يوقع العقد نيابة عن العميل.

عند التقدم بطلب ، يقوم المُقرض بتقييم قيمة العقار الذي تفكر فيه ويقرر ما إذا كان سيقدم لك قرضًا عقاريًا أم لا. عادةً ما يكون إيداع 20٪ هو الحد الأدنى الضروري ، بما في ذلك 10٪ نقدًا على الأقل.

لا توجد مخططات مساعدة عامة في سويسرا للمساعدة في تكاليف شراء العقارات. إذا لم يكن لديك الحد الأدنى من 20٪ للمساهمة في قرض عقاري ، فمن غير المرجح أن تتمكن من شراء منزل سويسري. المساعدة الوحيدة المتاحة هي للمشترين لأول مرة. يقدم بعض مزودي خدمات الرهن العقاري معدلات فائدة منخفضة لمساعدة الناس على صعود سلم العقارات. راجع دليلنا حول رهون العقارية في سويسرا

تقديم عرض لشراء منزل في سويسرا

المبلغ الذي يمكنك اقتراضه عند الحصول على قرض عقاري قد يحدد العرض الذي يمكنك تقديمه على العقار. بمجرد اتخاذ قرار بشأن العطاء ، قم بإبلاغ البائع بهذا العرض ، إما من خلال وكيلك العقاري أو بشكل مباشر. يعمل وكلاء العقارات في سويسرا عادة لحساب البائع. هذا يعني أنك يجب أن تأخذ ادعاءاتهم بقليل من الملح.

إذا تم قبول العرض ، فقد تحتاج إلى دفع وديعة في هذه المرحلة. إذا كان الأمر كذلك ، فإن كاتب العدل يحتفظ بهذا في حساب الضمان. لا تزال بحاجة إلى اتفاقية مكتوبة تغطي الظروف التي سيتم فيها مصادرة الإيداع أو إرجاعه.

يجب عليك أيضًا إبلاغ مزود الرهن العقاري الخاص بك بأن عرضك كان ناجحًا وإكمال أي أوراق متبقية معه. ثم يخبرون كاتب العدل بأن طريقة الدفع قد اكتملت ويمكن المضي قدمًا في البيع.

إتمام عملية شراء عقار في سويسرا

في سويسرا ، يتولى كاتب العدل نقل الملكية. في العديد من الكانتونات السويسرية ، الموثقون هم موظفون عموميون يعملون لصالح كل من البائع والمشتري. قد يقترح المشتري كاتب عدل أو قد ترغب في اختيار واحد بنفسك.

عادة ما يقوم كاتب العدل بما يلي:

• صياغة العقد.
• الاحتفاظ بأموال المشتري في حساب الضمان ؛
• إتمام النقل الرسمي للممتلكات ؛
• تسجيل تغيير الملكية ؛
• التأكد من اكتمال جميع الإجراءات القانونية ؛
• أن تكون قادرًا على تقديم المشورة بشأن شرعية وشرعية المعاملة.

عقود البيع في سويسرا

عادة ما يضع كاتب العدل العام عقد البيع. في الواقع ، في بعض الكانتونات ، هذا مطلوب بموجب القانون – وبالتالي فهو معيار إلى حد ما. ومع ذلك ، إذا لم تكن على دراية بالمنطقة أو لا تتحدث اللغة المحلية ، احصل على ممثلك القانوني لشرح تفاصيل الاتفاقية. نظرًا لأنه يتم الاتفاق على الرهن العقاري قبل عقد البيع ، يجوز لمزود الرهن العقاري التحقق من العقد نيابةً عنك ، ربما مجانًا. ينص القانون السويسري على أنه يجب أن يكون البائع والمشتري قادرين على فهم اللغة المحلية أو إعطاء توكيل رسمي لشخص يمكنه التوقيع نيابة عنهم.

بناء منزل في سويسرا

يمكنك شراء الأرض وبناء العقارات الخاصة بك في سويسرا ، على الرغم من أنك ستحتاج إلى الحصول على تصريح للقيام بذلك. تعتبر الأراضي في سويسرا باهظة الثمن إلى حد ما ، حيث تبدأ من حوالي 150 فرنك سويسري للمتر المربع وترتفع إلى أكثر من 2000 فرنك سويسري للمتر المربع. متوسط ​​التكلفة حوالي 350 فرنك سويسري لكل متر مربع.

علاوة على ذلك ، سوف تحتاج إلى دفع تكاليف البناء. ستعتمد هذه على عوامل مثل نوع المنزل وعدد الطوابق والمواد المستخدمة. يمكنك استخدام حاسبة تكلفة بناء المنزل هذه لمساعدتك في حساب التكاليف الإجمالية.